港区探盘归来我想说：郑州年轻朋友买房的苦，我看不懂！

郑州人买房很多时候比较偏执：认中心，认地段，认环线。乃至到了极端，比如，所谓的死不出三环！

可是，拆姐儿一位郑州的土著朋友，16年在金城国际聊天的时候曾经指着楼下感慨：我爸曾经跟我说，郑州过了这边东风渠和中州大道就不是郑州界了，我当时还嘲笑他落伍了，说当时的郑州地界都发展到连霍高速了。

说这话的时候，他特别感慨：没想到如今才几年时间，连大河路的房价都破万了！

我特别能够理解这种感慨，因为郑州的发展速度实在太快了。

15年前的东区还有很多鱼塘麦田，10年前的惠济区还是郑州的后花园，8年前的高新区房价才是真正的洼地，5年前的港区才刚刚被国务院批准……

现实就是这么残酷，再倔强的偏执也终将被房价终结。

随着地铁公交，以及高速路的陆续修通，加上城市规划的不断调整，郑州的多中心化在不断形成，原先的环线概念早已被打破。

现在的郑州，不知道横扫白绿，杀进平原，豪赌南龙湖的人里面有多少是曾经因为环线观而错失东区、高新和惠济发展机会的人。

尤其是这次港区探盘归来之后，我觉得很多人，尤其是急于上车的年轻朋友们，需要重新看待这个能与郑州主城区平起平坐的新区了。

港区，早已大不同。

01：

一个区域，凭什么？

再牛也是一个区，但是港区不一样。

航空港区，为中国首个国家级航空港经济综合实验区，规划面积415平方公里，是集航空、高铁、城际铁路、地铁、高速公路于一体的综合枢纽。

▲郑州市的总体规划

拆姐儿查了下，一身头衔也是亮瞎眼：定位于国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极。

这些都很重要，可是拆姐儿认为最主要的点有3个：

1、规划

在2017年修订的郑州市城市总体规划中，郑州的城市布局结构是"一主一城三区四组团"。航空港区即为那"一城"，也就是航空城，与主城区遥相呼应。

2、规模

大，所以才有了发展的纵深。总规划面积415平方公里，比郑州传统意义上的老城区都要大，而且高标准建设，一步到位。

3、定位

正厅级单位。首个国家级航空港经济综合实验区，综合保税区，自由贸易实验区。

这3个点重要不重要？当然很重要，可是这只是第一步，因为拆姐儿一直强调：都是亲儿子，跟谁亲就看舍得在谁身上花时间花钱。

做不到这一点，嘴上说得再好也是白搭。

▲港北实拍

我们来看看这5年时间，郑州，准确来说是河南都为港区做了什么：

T2航站楼投入使用；

郑州南站开建，16台32线，建成后将成为全国第二大规模的高铁场站；

河南自贸区获批落地；

室内展览面积将达40万平方米的新会展中心落址开建；

18家专科医院、9家中医院、13家综合性医院，目前郑州第一人民医院港区医院、河南省省立医院、河南省儿童医院等已投入使用；

规划19座公园。绿地面积将是121平方公里，绿化率达29.1%。园博园、双鹤湖、苑陵故城三大公园2017年开园；

地铁2号线南延线已开通且港区走地下，11号线、17号线已经动工；

今年4月份，领事馆片区南部294.5万平方米区域规划正式出炉，区域价值凸显；

……

这些都是拿真金白银砸出来的，都是在建和已经完工的，不是规划，没有虚的。

▲航空港区规划

从某种意义上来说，港区早就已经不属于郑州了，而是属于郑州、开封和许昌经济联合体的总中心，甚至是属于整个河南的。

这一盘棋很大，规划很牛，标准很高，推动很快……

总而言之拆姐儿就是一种感觉：有钱有政策，真好。

02：

一个项目，管窥豹！

拆姐儿文章的目的并不是说一个区域有多好，而是在于还有没有机会。

空谈误国伤身，实干买房买车！

我们将港区可以简单地分为：港北、港中和港南，其中港北是目前发展最快，居住感最强的区域，距离市中心最近。

▲港区功能分布图

所以无论是投资还是自住，拆姐儿首推港北。

▲正弘中央公园10号地所处位置

拆姐儿和蒹葭港北跑了一圈，排除了各项没房、没有性价比的项目外，想重点推荐一个项目：正弘中央公园。

03：

为什么是正弘？

说是正弘中央公园，其实准确来说应该是正弘中央公园10号地。

▲项目在港北的位置

与其拐弯抹角，不如直接说重点：

1、项目：项目大，配套全，开发商实力雄厚；

2、位置：东有南水北调运河而西360亩公园湖景；紧邻城郊线康平湖站地铁口，同时距离郑机轻轨和在建的17号线地铁较近；

3、户型：87-143平三房四房主流户型覆盖，可选择余地大且部分户型得房率高达80%；

4、价格：均价10600元/㎡左右；

拆姐儿对于购房原则的个人观点依然不变，在未来通勤时间可控的范围之内，对于年轻人来说，更好的环境和更实用的户型是最具有性价比的选择。

▲正弘中央公园内部公园实拍

更好的环境，是未来居住的最重要因素。我们要明确自身来到郑州的奋斗目的是什么？不单单是工作，还有更好的生活，更优质的居住环境。

在未来，换房的成本会越来越高，而房票也会越来越贵。与其市中心的老破小，不如一步到位，避免未来的不可知风险。

04：

细说10号地！

拆姐儿认为，一个项目即使再好可是已经没了房源，其实已经没有了必要给大家说，没用，除了吊胃口之外，不确定因素太大了。

▲10号地效果图

而正弘中央公园的10号地则是属于即将推出，体量还行，户型分布区间比较合理，配套也在整个港北数一数二，所以给大家做一个重点推荐。

1、区位

正弘中央公园项目地址位于太湖路雍州路交汇处，由正弘投资开发。项目总占地1600亩，共14个地块，规划设计围绕360亩自建公园为核心环5万方大湖而建，公园与湖均实景呈现，是一个集文化、娱乐、居住、商业、办公、酒店为一体的大型城市中心。也是航空港经济综合试验区的首个公园城市综合体项目。

▲正弘中央公园10号地规划

我们放大来看，10号地位于整个项目的东部，总占地近80亩，共规划10栋楼，1栋13层和4栋18层小高层、以及5栋26层的高层组成，整体容积率2.99，绿化率35%。

2、环境

10号地项目西临百米宽市政景观长廊及一路之隔的360亩公园湖景，东临南水北调运河公园，南边规划有近50米宽景观绿轴，景观资源三面环绕，实属可遇而不可求，弥足珍贵。

▲项目周边绿化

在整个优质环境绿化的环绕下，临湖而居，加上逐步交房而带动的人气，拆姐儿觉得这一块是目前和未来短时间内整个港北居住感和居住环境最好的区域，没有之一。

3、户型

郑州的户型目前很容易走入两个极端：一个是极大，一个是极小。

极大地通常都是为了提高舒适度借以彰显品质，大多集中在北龙湖，东区和滨河等，总价极高；另一个是极小，主要是为了压低总价而牺牲舒适度，从而提高单价。结果，反而是年轻朋友们最急缺的90-140平米的户型最为急缺，不得不说是一种讽刺。

正弘中央公园10号院的户型选择比较实用，从87平实用三房，到143的宽敞四居，满足了不同层次的需求，最主要的是规划比较合理，部分户型得房率高达80%实属不易。

拆姐儿个人比较喜欢这个南向87三室设计，三卧朝南，保障了每个房间的采光，性价比很高。

143平的四房设计也相当不错，餐客一体，足不出户就能俯瞰整个公园景观，居住感特别好。

4、交通

整个港北的交通，无论是现在还是未来都不是什么大的问题。

10号地距离地铁2号线南延线康平湖站不到1千米，周边的11号线和17号线已经开始动工，甚至于要快于不少郑州市区的推进速度。而且，机场轻轨已开通，位于10号地向西2千米左右的孟庄站已经建成。

▲项目周边三条地铁线

同时，项目毗邻机西、商登、京港澳、机场等高速；四港联动大道对接东四环，与金水路一线贯通，直达城区；下穿四港联动大道及城际铁路把京港澳高速双湖大道出入口放到港区北部的地方，造价达到6.5亿，目前建设中。

最牛的是今年5月11日，郑州航空港区官网发布批前公示，披露了华夏大道快速化建设方案细节。此次快速化建设路段主要位于港区北部、中部，北起洪泽湖大道，南至祥港路，全长约10km，以高架桥为主实现快速化，局部隧道和地面形式。

▲华夏大道设计

所以说们无论如何，港北都是整个港区与郑州中心城区联系的桥头堡，无论是发展规划，还是推进速度，都是未来港区发展的重中之重，不会差。

5、内部规划

整个10号地小区，在保证小区内部有大型集中绿化的同时，将小区的集中绿化与中央公园和绿轴步行街相互关联，形成一体。同时采用"一主一辅、两轴三区"的设计构的同时，将“海绵城市”的概念引入社区，更加彰显了项目的人性化和实用性。

▲项目内部设计

据了解，项目还针对不同的年龄段设计了2个全龄活动场地，分别在南北两个方位。同时在两个地方还设置了成人健身器材，老人健身休闲的同时又能看护儿童。

而对于年轻人来说，引入夜跑地灯、智能开关设置的760米环形跑道可能更具吸引力，最贴心的是，跑道外部连接社区南侧的城市绿轴，向西可达360亩中央公园，向东连接南水北调运河200米的生态绿廊，确实下了不少功夫。

▲项目楼栋及外立面效果图

同时，在施工设计上。10号地产品入户门采用隔音、防火安全系数高的品牌钢木复合门，同时增加指纹密码锁设计，指纹、密码、钥匙三重防护。窗户采用断桥铝合金中空隔热三层玻璃，降低噪音，又节能环保。采暖系统也有别于港区其他项目，10号地采用地暖铺装入户，室内不安装暖气片和管道，节省更多空间，方便装修和家具布置，减少卫生死角，同时地表温度均匀，高效节能，使用寿命长。而且还创新采用地上、地下双精装入户大堂的设计，细节品质确实把控的比较好。

6、商业

整个港北的商业目前都是欠缺的，但是发展的速度很快。

短时间来说，10号地向南2.5公里就是目前已经投入使用的锦荣广场，吃喝玩乐看电影都没问题。后期的话则还是主要依赖于正弘中央公园本身的商业配套。

▲项目内部商业规划

整个项目，以雍州路为分界线的西侧部分为总建筑面积约20万平方米的湖岸精品商业区，高规格星级酒店助力商务集聚。再有年轻时尚区、慢生活品味区等三大功能分区，并以城市绿化带以及水岸娱乐区串联各个主题板块，未来必将是港区的商业活动中心，也是整个港区为数不多明确有大型商业配套的项目之一。

7、教育

教育，是年轻朋友买房必须考虑的重要因素之一。

项目周边，有冯特国际中央公园幼儿园、marom·全美凯瑞航空港幼儿园、郑州航空港区太湖路小学、郑州航空港区实验小学、郑州华夏中学、英迪国际学校以及郑州一二二中学等优质教育资源。

▲英迪国际学校

而且，大型社区在配套上的天然优势拆姐儿已经说了很多次了，不再过多解释。

一个项目是否值得买，就是要在考虑其价格的基础上，认真考量其每一项细节，虽然说没有完美的项目，但是我们还是希望买到的项目更具性价比，无论是自住还是投资，这都是年轻朋友们进入房产市场的第一课。

05：

一个人群，要学会抬头生活！

年轻人在郑州买房从来就没有容易过。

最悲催的是，在未来很有可能会越来越难。因为你的竞争对手已经从原来抬头不见低头见的同事和竞争对手，变成了那些北上广深的精英和地市的土豪。

以前的你只要收入比周边的人高一些就行了，但是目前面对那些北上广深年薪十几万的同学和地市不差钱的土豪，会不会有一种心力憔悴感。

你的同学，一线城市三四万一平的房子他们买不起，退一步回了郑州，是个保障；你的土豪老乡，发现县市的房价都八九千了，不如多花点来郑州进可攻退可守大不了给儿子留着收租金，是个选择。

而你呢？

未来的港北还会流入更多的人口，因为土地比较纯粹，大多的集中安置也都是位于港南，所以人口会以高素质人群为主。

这个时候，郑州的年轻人就要学会考虑两件事：

1、郑州要不要留？

2、如果留，留在那里？

我们来到郑州这个城市，奋斗的初衷就是为了更好的生活。如果在可接受范围通勤时间内，港北确实是一个不错的选择。这个时候，有两个原则送给大家：

1、大社区。配套才全，更有保障；

2、经济型户型。房票不易，学会珍惜，既不委屈自己又要方便出手。

年轻人最大的资本就是未来有无限可能，所以我们除了埋头工作还要学会抬头看天。世事一直在变，老的观念一定要学会转变，不用固守所谓的环线概念。

社会很残酷，但是我们只能选择面对。即使目前逃避，未来的你，或者你的孩子还要再来一遍，一样的流程只会更难。

06：

最后的总结

1、同等价格拼区域。在平原新区，荥阳，南龙湖的房价都纷纷破万的当下，港区的区域价值毫无疑问具有无可比拟的优势，无论是配套还是交通。

2、同等区域看品质。最成熟的港北，如果只让我推荐一个楼盘，拆姐儿毫不犹豫的推荐正弘中央公园，无论是整体实力还是区位配套，优势十分明显。

3、户型户型还是户型。好的户型，节省的不仅仅是装修费用，还有后期每日的居住体验。

▲项目周边实拍

4、口袋决定屁股。年轻人买房最怕的是好高骛远，因为我们最大的优势就是有时间有精力，对于品质有追求。与其坐在三环里唉声叹气，不如到正弘中央公园看看这里是不是自己的菜。

5、没有最好的项目，只有最合适的项目。作为一个年轻人，购房问题不拧巴也是一种智慧。

6、港区是不是郑州亲生的看看花了多少钱一目了然，正弘的这个项目靠谱与否，建议你们也跟拆姐一样去看看，自然一目了然。

7、刚需刚改的朋友们，说实话你们应该感谢一下目前房住不炒的政策。政策的手敲打了涨价，按住了捆绑，即使利率有所上浮也处于历史低位，你们还想等什么？

8、7月23号港南片区6个地块土拍，建业招商等拿地，楼面价已经突破六千，加上建安成本，房价会有多少估计大家心里有数，更不要说位置更佳成熟度更高的港北；再加上郑州利率继续上浮，央行7月份向市场灌水1.4万亿，下半年的楼市，拆姐儿还能说什么！