​桥林，凭什么摇身变成鱼嘴大湾区？

桥林，凭什么摇身变成鱼嘴大湾区？

（一）

它曾经是偏远的“丑小鸭”，直到有一天想变成起飞的白天鹅。

它是南京城市新一轮整体规划（2018-2035年）官宣的“九大新城”之一。也是国家级江北新区最重要的远期土地储备区域，与板桥经开区隔着长江相望。

它从最早无人问津的卫星新市镇，到今天一跃进阶为江北新区“终极南扩”的又一潜力新城区。命运转折跌宕，不可谓不幸运。虽然，目前它暂时还停留在安置房时代，但据说早已预留1100多公顷的居住用地，被业内视为“下一个刚需粮仓”。

它就是桥林新城，一个发誓要变身“鱼嘴大湾区”的后进生。

9月29日，当那幅面粉价高达1.2万多的桥林G30地王首次宣布：“从今天起，请叫我鱼嘴大湾区”。在一语震惊四座的同时，也就意味着，桥林距离步入商品房时代已经越来越近了。

有人说，在南京加快推进城市化的道路上，那些曾经不被正眼瞧上的“远郊地区”终会有转正的一天。该来的，终归还是要来。但愿，更多囊中羞涩的刚需买房人不要嫌弃，“不怕路长，只怕心老”。

值得注意的是，这也是桥林有史以来第一次出现真正意义上的、可对外销售的“大牌”商品房项目。为了从气势上提振这个处女板块，同时也为初出茅庐的项目摇旗呐喊。G30地王此次石破天惊地吼出了“鱼嘴大湾区”的口号，外人怎么看多少有点“霸王硬上弓”的感觉。

事实上，国庆七天长假一过，桥林似乎又渐渐没了动静，一转眼给人的存在感直线下降。但在房叔看来，它应该在默默蓄势下一轮发力，准备迎接首个商品房项目强销期的到来。

“初生牛犊不怕虎”。话说回来，迄今安置房报价基本徘徊在1W左右的桥林，它崛起的底气和自信究竟从何而来？或者说，它凭什么能变身“鱼嘴大湾区”？有没有必要去抱紧一江之隔的河西鱼嘴的大腿？

（二）

一个努力进取的桥林，想融入鱼嘴大湾区，其实并不难。

在房叔看来，桥林新城至少目前有三大显而易见的板块优势，它们分别为：

1，南京九大卫星新城中极少有的纯处女板块（暂无商品房入市）。其他卫星新城如江宁滨江、板桥、淳化、禄口、龙潭、汤山等早已进入商品房批量生产阶段。也就是说，只有桥林到目前为止是“一张白纸”，具备较多的想象空间。

2，南京九大卫星新城中唯一“未进入商品房大规模开发，但先拥有轨道交通”的板块。这一点放眼全南京也极其罕见。在桥林连设两站（桥林新城站、林山站）的地铁S3号线已于2017年12月通车，意味着桥林新城在还没完全启动的前提下，就做到了“地铁先行”。未来地铁11号线（预计2023年通车）将与S3连接换乘，可一路直达江北核心城区。

3，桥林新城的储备用地面积惊人。根据《桥林片区控制性详细规划》显示，该板块定位是江北新区向西南辐射的远期次区域中心，拟打造以先进制造业和港口物流为特色的现代滨江新城。板块内规划的居住用地面积1122.9公顷，规划形成“一带四廊”布局，未来拟引入35万人口。

有充足的地皮储备，有远大的制造产业与人口导入抱负，桥林新城开始深信自己能做到不鸣则已、一鸣惊人。

所以，我们也都看到了：那幅名叫G30的商品房地块，在今年6月18日的江北土拍大战中成为一匹让人意外的“黑马”。共吸引美的、万科、保利、雅居乐、金地、弘阳、银城、正荣、大悦城、世茂、龙湖、碧桂园、淮安水利等19家开发商参与竞拍。最终被淮安水利以总价21.8亿拿下，楼面地价达到12296元/㎡。需建设2200㎡自持租赁住房。

“太疯狂了！在桥林新城尚未正式启动的背景下，片区面粉价不易太高，地价在6000-8000元/㎡比较合适。”有资深业内人士一针见血的指出：“1.2万多的楼板价，让桥林首幅对外销售的住宅项目在拿地成本上就肩负压力，预计卖到2万以上才有可能保本。”

君不见，江宁滨江“面粉”同样在1.2万的鲁能硅谷地王，至今迟迟无法开盘。区域限价是一方面，但一旦高开后对市场预期的信心不足是否也客观存在的呢？

但愿，G30地块不会成为第二个鲁能。毕竟，桥林在轨道交通前置上就早已甩开其他卫星城几条街了。但，虽然手握大片土储，可并未全部发力。却一心渴望抱紧鱼嘴大腿的桥林，似乎已在操盘上不自觉地流露出了“孤军奋战”的胆怯。

所以，当淮安水利不声不响地拉来融创、世茂两家大鳄房企联手打造桥林G30地块，并宣布案名为水沐云筑后（水沐云筑_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网），我们也就能理解：“三剑客”聚首绝非偶然，为的是支撑起桥林1.0拓荒时代的勇气、决绝和坚持。

毕竟，人家水利地产是单枪匹马初入南京，既然无法做到一己之力支撑起整个桥林，此刻若再不拉上两个好帮手，高喊“我在大湾区等你”，那真太难了！

（三）

一个缺少支撑的桥林，被踢出鱼嘴大湾区，其实也简单。

1，首先是区位上的尴尬：桥林在地理上其实并不是与鱼嘴直接“面对面”。事实上，与鱼嘴、鱼背地区真正隔江相望的是五桥-三桥两大板块。至于身为卫星城的桥林新城，还在三桥江北出入口“下方”（西南侧）的10多公里外。所以，从某种角度看，如果将桥林硬生生与鱼嘴“扯上关系”，未免稍微有些牵强。

此外，桥林距离新街口约38公里，距离最近的大胜关大桥直线距离也有10公里左右。即便不过江，自驾去江北主城核心区CBD、青奥体育公园一带，车程也要20多公里以上。虽然11号线+S3号线轨交预计最快在四年后完成打通，但另一个事实是：地缘上的“偏远”，也注定让桥林与江北核心区之间的轨交通勤时间变得更加漫长。

2，桥林新城的产业定位是国家新区的智能制造产业基地，相对偏安一隅。对外交通联结较弱，商业文化医疗教育等公共服务配套也较为匮乏。不过，据相关规划显示，未来板块内将建设一座三级综合医院，规划新建高中1所、初中5所、小学8所。当然，全部兑现利好需要时间。尤其是大型商业综合配套，即G44综合体出让“胎死腹中”，是桥林最大的短板之一。

3，桥林的整体开发进度依旧迟缓。回首2018年4月，《江北新区桥林新城总体规划（2015-2030年）》与《桥林片区控制性详细规划》双双正式获批。但总规和详控迄今出台一年多，桥林新城并未迎来大规模土地出让。唯有一幅在2017年7月出让的G26宅地（康居长桥郡康居长桥郡_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网），楼面价仅有7456元/㎡，却是南京首个以土地出让形式建设的人才共有产权房项目。未来将由浦口经济开发区整体回购，然后定向销售给符合条件的桥林先进制造业基地产业人才。

所以，今年6月被十多家房企一哄而上疯狂争抢的水利G30地块，可以被视为桥林新城历史上首个可对外销售的商品房项目。但鲜为人知的是，其前身也是“历经坎坷”：它最早是在2018年8月挂牌的桥林G44地块，一个月后因故终止出让。值得注意的是，桥林G44地块的起拍楼面价为5541元/㎡，最高楼面限价只有8035元/㎡。

为何这块地原设定的“面粉价”如此便宜？因为拿地是有门槛条件的：根据出让要求，该地块包括A、B地块，其中A地块为商办用地，B地块为二类居住用地。尤其是A地块，需配建一处不小于3万平方米的五星级酒店和面积不小于6.5万平方米的集中式商业中心。

于是，最后的结果我们也都看到了：因为是需要开发商付出大量现金流投入商业与酒店运营的城市综合体地块。在几乎没有房企看好桥林商业现状且不愿意付出更多的前提下，那个高起点规划的G44综合体最终无人问津，只能无奈胎死腹中。

到了2019年6月，它终于又改头换面，以G30地块的新编号“重出江湖”了。但这一次，国土部门明显是“学乖了”，将原先G44综合体地块一分为二：先“砍掉”商办地块，重新挂牌出让二类居住用地（B地块），果然吸引大批品牌房企争抢。最后被新来乍到的淮安水利收入囊中，也就是今天的“水沐云筑”。

有人说，桥林其实也有不得已的苦衷，比如G44综合体地块被迫“阉割”为G30纯宅地出让，有利于鼓励开发商在逆市拿地，完成高周转。可在房叔看来，这是不是也体现出桥林新城暂时按捺住自己的高起点建设雄心，对南京房地产市场的某种妥协呢？

在几乎“一无所有”的客观现状下，桥林渴望成为“大湾区”的急迫心情可以理解，但至少在短期来看，或许只能有一个身份最适合：远郊地铁卫星城的首席担当。

走夜路难免要壮胆，所以会不自主地吹两下口哨。但，年轻的桥林应该相信明天会更好。说不定哪天，它也能等到一个合适的机会弯道超车。