​十个投资九个亏，商铺投资都是坑，避雷这九类基本稳了｜老哥直播

十个投资九个亏，商铺投资都是坑，避雷这九类基本稳了｜老哥直播

上周，我和大家聊了商铺投资收益下降、出租困难的背景和原因。在实体经济面临严重冲击的今天，不少粉丝朋友望“铺”生畏。

投资商铺就一定是坑吗？

并非如此，商铺投资需谨慎，但并不意味着所有的商铺都没有投资价值。结合自己的投资经验，我给大家总结了一下，避雷以下九类，基本就稳了。

第一类 ▌产权分割式商铺

所谓产权分割式商铺 ，一般是指商铺的产权，经营权，管理权三权分离的商铺，这类商铺投资成功的概率很低。也经常发生纠纷。

这类商铺虽有产权，但边界不清，无法独立使用。

一来，这类商铺虽然产权归购房者所有，但不能单独经营，需要统一经营。一旦经营或招商不利，市场难以经营下去，就很容易产生法律纠纷。

杭州延安南路的涌金广场、西湖边的西湖国贸，以及下沙的一些大型专业市场，就问题多多：要么经营状况不好，要么无法出租，要么拿不到开发商承诺的返租款。

这类商铺一旦产生纠纷，业主很难独自维权，即使手握产权，也不能直接要求退回商铺。再加上涉及面大，各业主利益不一致，导致法院很难判决。

近年，杭州一些分割出售的大型商铺综合体也是鲜明的例子。比如城东新城的彭埠地铁站上盖的港龙城，自2014年起便已动工，如今6年过去了，施工早已进入收尾阶段，但迟迟未能交付，商场开业也因此一推再推。现在虽然王府井接手管理，但由于产权分散，能不能经营得好，还有待考证。

第二类 ▌大型专业市场或综合体外街

专业市场的经营要求高，很多是经过多年经营慢慢成长起来的。

比如杭州的四季青老市场、杭州的丝绸市场、海宁的皮革市场，还有义乌的小商品市场。

现在很多开发商看到专业市场的利润，也开发了一些大型的市场，但其实很多专业市场的成功在于商铺原来的基础就不错，很有特色，有的甚至已经形成了产业链，成为某类商品的集散地。

因此，照搬照抄的一些市场大多无法复制这些专业市场的成功。商铺一旦卖出，由于招商、选址、经营管理的问题，市场不成功，就容易变成“死铺”。

第三类 ▌地下商铺

由于土地资源的紧缺，城市不得不进行的立体开发，地下空间的开发力度也不断增大。近几年不断开发的综合体和地下商铺逐渐面临数量过剩的问题，很多地下商铺生意也不好做了，出现大量的空置。

这种现象的出现，除了有经营管理方面的问题，也和消费环境有关。密闭的地下空间，空气质量差，也容易引起心理上的不适。所以，像武汉1828新天地这类曾经十分热闹的地下商城，现在也出现了“十铺九空”的惨状。

第四类 ▌单边商铺

比如沿运河、沿钱塘江的商铺，商铺单一排布，另一边是河流或道路。这类商铺形成不了闭合的商圈氛围，也很难发展。

第五类 ▌城市主干道上的商铺

城市主干道一般马路较宽，车流较大，也很难形成商业氛围。

第六类 ▌被绿化带阻断的街边商铺

绿化带阻断了人流，动线割裂，对商业氛围的形成不利。

第七类 ▌小区内部商铺

封闭式管理的小区，消费人群少，这类商铺增值慢，转手也比较困难。

第八类 ▌小型的双层商铺

这类商铺二楼基本上没有用途，从性价比的角度出发，单层商铺要优于双层商铺。

第九类 ▌动线上人流不经过的商铺

人流就是财流，有些商铺看似在繁华地段，或是分布在综合体的外围，但由于人流是有一定动线的，有些商铺门前根本没有人经过，就不可能有好生意。

我多次说过，商铺投资是门技术话，一旦投资错误，也很难纠正。在目前的情况下，我不太建议投资商铺，如果一定要投资，一定要多方调查研究，深思熟虑。

如果经验不足，宁可去买成熟地段、租金有保证的二手商铺，风险会相对小一点。

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